开发商一房多卖 房子归谁? 半岛问法热线昨聚焦房产纠纷 律师在线支招
7月11日半岛问法热线聚焦房产纠纷话题,邀请了山东华赛律师事务所的鲁桂霞律师和张潇霄律师在线解答市民来电。开发商一房多卖,房子归谁?合伙投资买房一方私自登记,万一他私自出售我该怎么办?结合市民咨询的热点话题,律师进行了详细分析并给出了建议,记者对相关案例进行了整理供市民参考。
上午9点30分,半岛问法热线准时响起,鲁桂霞律师接到了市民张先生的咨询。“几年前,我和朋友合伙儿买了一个房产做投资,使用了对方的名字,但这个朋友私自办了房产证,将房子登记到了自己名下。知道这个事之后,我很生气,找到朋友后对方跟我签了一份协议,明确了我们购买这套房子的出资份额,我现在想知道这个协议有没有效?”张先生表示,自己担心这个房子被对方随意处置,利益受损。
“您与对方补充了合伙购房的协议,从司法实践来看,各地法院对合伙买房合同的效力争议不大,均认为该协议的双方主体适格,意思表示真实且不违背社会公共利益,该协议应成立生效。”鲁律师表示,但是这并不意味着对方处置房屋就一定要得到张先生允许。“这份协议在你们出资人之间有效,但是无法对抗购房的第三人,我国现行法律实行不动产登记生效主义,因此如果对方违反合伙买房协议,擅自转让房屋并完成变更登记,遇到这种情况,您只能以合同纠纷案由起诉至法院,请求追究对方擅自处分房屋的违约责任以及因此给出资人带来的损失、请求其返还购房款及房屋相应增值部分。”
鲁律师再次提醒,与他人合资购房,一定要在购房的同时签好合伙购房协议,将各种风险规避到最低。
房产纠纷话题,咨询的市民众多。“2011年我跟女儿签订了一个房屋买卖合同,约定把当时市值七十多万元的房产以买卖的形式卖给女儿,双方签订了房屋买卖合同,办理了过户登记,但是这么多年了,女儿一直没有支付这笔钱。”刘女士表示,“最近发生一些矛盾,我想着跟女儿要回这笔钱,但是,她说已经给过我这笔钱了,我该怎么办?”
张潇霄律师表示,由于合同签署房产过户距今已经过去十多年,刘女士这么长时间都没有主张过这笔钱,从法律上讲已经过了诉讼时效,“您现在70多岁了,女儿对您是有赡养义务的,如果女儿没有尽到赡养义务,您可以提起诉讼,要求女儿支付赡养费,赡养费纠纷是没有三年诉讼时效限制的。”
问法现场
问题1>>>
丈夫婚前房产婚后加妻名
离婚时房产怎么分
市民张先生和季女士结婚前,张先生的父母全资买下婚房。结婚后,张先生在房产证上加上了季女士的名字。结果双方结婚2年后,出现矛盾,季女士要求离婚。张先生这时才发现,在结婚两年的这段时间,季女士将存款分几笔转移到自己母亲名下,离婚时,季女士名下已无存款。季女士现在要求房产均分,张先生询问律师,“自己父母购买的婚房要分给前妻吗?”
律师说法:根据民法典相关规定,离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的,由人民法院根据财产的具体情况,按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。虽然房屋系婚前张先生的父母全资购买,但张先生在婚后办理房屋产权登记时加名的行为,应视为对女方的赠与,房屋由个人财产变更为夫妻共同财产,离婚时季女士是有权要求分割房产的。但根据张先生的描述,季女士明显存在转移夫妻共同财产行为,因此法院应该会将房屋所有权判给张先生,但张先生应支付给季女士相应的房屋价值补偿。
问题2>>>
签订了商品房认购书
开发商却把房卖给别人
市民钱先生与某房地产开发公司签订了商品房认购书,并办理了所有权预告登记,贷款银行亦同意为钱先生办理抵押贷款。合同约定的交房期满后,该公司未能交付房屋,且由于一定的原因,房屋贷款也未能办妥,因此该房屋一直未能交付。最近钱先生了解到,自己购买的房屋被开发商卖给了崔先生,且崔先生已经支付了购房款,房屋已经交付。钱先生询问律师,自己与开发商已经签订了商品房认购书,是否可以要求开发商继续履行合同。
律师说法:钱先生与某公司签订的认购协议是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,因此该买卖协议是成立并有效的。但当时房产并未办理过户登记,物权并未发生变动,某公司作为出卖方仍然保有房屋的所有权,其处分权限的正当行使虽受预告登记限制,但并不能阻碍某公司对该房屋再行出售的权利,其与崔先生签订的房屋买卖合同也是确定有效的。在“一房数卖”情形下,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,根据债权平等的原则,各受让人均可要求继续履行合同。但鉴于标的物的特定性,谁能够依据合同最终取得标的物所有权,应区分不同情形加以判定。一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。根据钱先生的描述,虽然崔先生实际占有了房屋,但是因其不是善意第三人,因此钱先生要求开发商继续履行合同的诉求,应该能够得到法院支持。
